Boas Práticas na Gestão de Segurança Condominial – Comissionamento em Projetos

Artigo: André de Pauli

A palavra “Comissionamento” é relativamente nova para os envolvidos em gestão de condomínios; sejam estes: síndicos, conselheiros, profissionais que atuam em administradoras e mesmo fornecedores de produtos e serviços técnicos relacionados a sistemas de segurança condominial.

O verbo comissionar, transitivo direto, tem por origem em comissário, confiar uma missão, cargo ou mandato a alguém; com a incumbência ou com a missão temporária, em nosso caso, técnica. Cabe ainda lembrar a relatividade com o conceito da formação de comissões com objetivos específicos (do inglês: Commission).

Em todos os momentos que utilizo o termo “Comissionamento” é utilizado, faz-se necessário traduzi-lo para o entendimento e afastar qualquer hipótese que se esteja buscando tratar de comissão sobre valor contratado ou, pior, práticas ilícitas de fraudes comerciais.

Afinal, Comissionamento o que vem a ser?

 

Segundo o CREA, através do CONFEA– Conselho Federal de Engenharia e Agronomia – é uma atividade técnica que consiste em conferir, testar e avaliar o funcionamento de máquinas, equipamentos ou instalações, nos seus componentes ou no conjunto, de forma a permitir ou autorizar o seu uso em condições normais de operação.

 

Complexos industriais, notadamente o petroquímico, são constituídos pela integração de diversos equipamentos, produzidos por empresas das mais diversas especialidades e origens. Todo este sistema ainda necessita atender a projetos, normas técnicas, garantias de qualidade especificada nos editais de licitação (RFP – Requisitos para Fornecimento de Propostas – acrônimo do inglês – Request For Proposal), além de oferecer aos investidores que o que foi contratado está sendo entregue, que a documentação necessária está em conformidade com o exigido (termos de garantia, manuais em português, especificações, alterações de projeto, as Built, plantas técnicas, etc..), treinamento dos operadores, enfim…; propiciando que o contratante venha assinar o termo de aceite da entrega da obra. Trata-se, portanto, de uma gama significativa de serviços de autoria prévia realizada entre a assinatura do contrato (após a licitação) e o recebimento da instalação de um projeto técnico de engenharia.

 

Segundo Claudio Procida, CEO da Engerisco Treinamentos Especializados e Staff da ABESE – Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança, em palestra recente, define “Comissionamento” como: um processo da garantia da qualidade que consiste na aplicação integrada de um conjunto de técnicas e procedimentos de engenharia para verificar, inspecionar e testar cada componente físico do projeto, desde os individuais, como peças e equipamentos, como módulos, subsistemas e sistemas. Este processo deve garantir a conformidade e funcionalidades negociadas com o cliente. Considera que o processo de comissionamento estabelece e garante o entendimento da solução entre as partes.

 

Retrabalhos; conflitos jurídicos com fornecedores de produtos, serviços e/ou instalações; reinvestimentos, ou seja, perdas continuadas de recursos financeiros; perda de confiança por quebra de expectativa e/ou insatisfação por falta de compreensão do motivo do elevado capital investido e os problemas se perpetuam. Cenário nada incomum nos condomínios quando se trata de sistemas de segurança condominial, em grande parte dos casos devido a falta de contratação ou realização do Comissionamento por representante especializado do corpo diretivo do condomínio.

 

Quais projetos da segurança condominial necessitam a contratação dos serviços de Comissionamento?

 

  • Reforma ou construção da Portaria ou Central de Controle Operacional;
  • Instalação do Subsistema de Controle de Acesso de veículos e/ou pessoas, operado local ou remotamente (Portaria Virtual);
  • Instalação e operação do Subsistema de Proteção Perimetral (cerca eletrificada);
  • Instalação do Circuito Fechado de TV (CFTV);

 

Fases do Comissionamento

Fonte: Claudio Procida – Palestra realizada 19/12/2017.  “Boas Práticas de Projetos de Segurança Eletrônica em Condomínios”.

 

O início do processo de comissionamento pode ocorrer desde o inicio da elaboração do projeto, contudo é mais frequente que passe a ser realizado por um auditor contratado especificamente para este fim, após a definição do processo de licitação, concorrência ou assinatura do contrato do condomínio com a empresa responsável pela realização das instalações originalmente projetadas.

Cabe destacar que o auditor do comissionamento deverá ser independente do responsável pelo gerenciamento do projeto, ao qual cabe conduzir os processos tais como: iniciar, planejar, executar, controlar e encerrar (segundo estabelecido no PMI – Project Management Institute). Importante nunca confundir estes dois personagens no cenário das obras.

 

Com todas as ferramentas previstas na entrada e com foco no projeto, com as naturais alterações que ocorrem ao longo de sua execução, o auditor planejará as visitas de modo a constatar, através de inspeções, preenchimento de Lista de Verificação (Check List) pré-estabelecido a regularidade entre o especificado no Memorial Descritivo e o fornecido, antes da instalação, evitando retrabalhos e interrupções no cronograma físico financeiro. O objetivo será sempre o de cooperação e contribuição para o sucesso, com ética e comprometimento.

 

O último processo corresponderá ao acompanhamento do treinamento dos operadores envolvidos (se houver operação local); acompanhar durante período previsto na RFP como Operação Assistida, ou seja, os primeiros dias, quando naturalmente ocorrem ajustes técnicos , operacionais e adaptação dos operadores. Encerra-se com a verificação e testes, com registros formais de todos os ensaios realizados, entrega dos documentos pertinentes (manuais em português, certificados de garantia, plantas e As Built (na inglesa que significa “como construído”. Na área da arquitetura e engenharia a palavra As Built é encontrada na NBR 14645-1, representando a configuração final da planta conforme o executado)).

 

Carlos Faria Salaorni destaca que a prática recomenda que, uma boa estratégia por diversos motivos função das dimensões do projeto e da profundidade do Comissionamento, o estabelecimento de etapas na contratação destes serviços, viso que este poderá levar dias ou semanas até a consolidação final desse processo.

 

A quem contratar para realizar os serviços de Comissionamento?

 

  • Premissa fundamental é que quem audite seja totalmente independente do auditado.
  • Sem qualquer envolvimento com fornecedores de produtos e serviços.
  • Possua conhecimento no campo que irá auditar.
  • Preferencialmente um profissional ou empresa que esteve envolvida no projeto, especificações e na elaboração da RFP – Requisitos para Fornecimento de Proposta.

 

Podemos considerar que a contratação do serviço de Comissionamento oferecerá muito mais que o compartilhamento da responsabilidade entre o contratante e o auditor, perante aos interessados e/ou investidores; serão neutralizadas as diversas ameaças de perdas econômico-financeiras e desgastes nas relações comerciais e humanas. O retorno do investimento (ROI) em Comissionamento é imediato e, considerando o volume de casos de retrabalho nesta área, ouso afirmar que supera a ordem de 200%.

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