O CONDÔMINO ANTISSOCIAL: COMO RECONHECER E AGIR PARA IMPEDIR O USO NOCIVO DA PROPRIEDADE

Compartilhe:

O Código Civil de 2002, não mais tão “novo”,  trouxe nos artigos 1336 e 1337 o procedimento para aplicação de multas que podem alcançar de cinco a dez vezes o valor da cota condominial aos condôminos que não cumprem com seus deveres e perturbarem a saúde, sossego e segurança dos demais condôminos, mormente quando o comportamento é reiterado e antissocial.  Importante nos atermos aos textos de ditos artigos para possibilitar maior entendimento do que aqui será tratado. São eles:

 

Artigo 1336.  São deveres do condômino:

(…)

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

(…)

  • 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”.

“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”

 

Apenas com o desiderato de trazer mais informações e enriquecer o conhecimento, explico que esses textos legais geraram discussão no mundo jurídico pela utilização de expressões demasiadamente abertas, como é bem comum no nosso Código Civil. Em primeiro lugar, não há qualquer tipo de definição do que viria a ser um comportamento antissocial. Muitos comportamentos poderiam ser considerados antissociais, desde agressões físicas e verbais, alterações drásticas estruturais, barulhos excessivos ainda que durante o horário legalmente permitido, guarda de animais de forma incompatível com o local, tráfico e consumo de drogas, etc. A consequência dessa vagueza é dar uma grande margem à subjetividade por parte do síndico, da assembleia e até mesmo do juiz. Realmente, é difícil realizar essa definição. O que é perigoso é ultrapassar aquele ponto em que a tolerância é necessária para possibilitar o bom convívio e taxar qualquer tipo de comportamento como antissocial, causando proliferação de multas indevidas. Ou o contrário, reagindo tardiamente a comportamentos que merecem proibição. Os textos de lei também geraram dúvidas quanto ao procedimento a ser adotado, quórum exigido para a aplicação da sanção em assembleia geral de condôminos, afinal, o “caput” do artigo 1337, alude expressamente ao quórum de três quartos para aprovação de aplicação de multa por reiterado descumprimento de outros deveres condominiais. Entretanto, no parágrafo único do mesmo artigo, que trata dos condôminos antissociais, não se exige, de maneira mandatória, este quórum especial, o que poderia levar ao argumento que essa sanção poderia ser aplicada mediante outro quórum previsto em lei, por analogia, ou, ainda, por um quórum estabelecido em convenção condominial.

Inclusive, o “caput” do artigo 1337 determina que a multa deverá ser aprovada, primeiramente, pela assembleia geral de condôminos para que, então, o síndico possa aplicá-la, enquanto o parágrafo único determina ordem inversa, ou seja a aplicação da multa pelo síndico e ulterior deliberação assemblear. O texto possibilita interpretação segundo a qual o síndico poderia aplicar a multa, logo que verificada a reiteração, devendo esta ser ratificada em assembleia geral de condôminos. Também não resta claro, no referido parágrafo, como se constituiria a reiteração. Quantos comportamentos antissociais seriam necessários para aplicação da multa? Seria necessária uma advertência ou notificação para configurar um primeiro comportamento antissocial ou a mera verificação da reincidência seria suficiente? O montante da multa também deve ser decidido em assembleia?

Também impõe reflexão, o que viria a ser incompatibilidade de convivência, imposição legal obscura que poderia ser interpretada como a iminência constante de discussões ou agressões físicas até um clima de mal-estar generalizado entre os moradores diante de comportamentos inadequados do vizinho antissocial. Conforme se observa, a falta de clareza da lei prejudica muito a aplicação da norma, gerando subjetivismo tendente a gerar flagrante insegurança jurídica.

Por fim, nem o “caput”, nem seu parágrafo primeiro, preveem, explicitamente, que deve ser seguido procedimento que possibilite o contraditório e a ampla defesa do condômino supostamente antissocial. O contraditório e a ampla defesa são direitos fundamentais previstos expressamente na Constituição da República, em seu artigo 5º, inciso LV. Sendo assim, interpretar os aludidos dispositivos do Código Civil sem considerar que esses princípios devem ser observados, constitui ofensa à própria Constituição da República. Entendimento do Conselho da Justiça Federal (CJF), consoante o Enunciado nº 92[1].

Superada essa breve analise sobre as questões relevantes dos artigos que devem ser utilizados como potentes ferramentas para disciplinar condôminos e depois de 17 anos de vigência do Código Civil com tais regras, ainda são poucas as ações judiciais propostas pelos condomínios contra os condôminos antissociais, que na via oposta, não são poucos.

Nesse mês de novembro tivemos uma decisão de muita importância proferida pela juíza de Direito Fernanda Galliza do Amaral, do Rio de Janeiro, pela qual, determinou que o morador antissocial fosse afastado de um condomínio situado no bairro de Ipanema, impedindo-o de entrar no edifício sob pena de pagar multa de R$ 500,00 por dia[2].

Nessa  demanda judicial patrocinada pelo escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados, o condomínio conseguiu de forma inequívoca demonstrar que o morador reiteradamente importunava a vida dos seus pares com conduta ofensiva, agressiva, prática de barulhos durante a madrugada, utilização indevida de seu imóvel e até mesmo da vaga de garagem. Ou seja, o condômino desrespeitava as mais singelas regras de boa educação e convivência em sociedade, permitindo a relativização do uso de sua propriedade, afinal, ele dela fazia uso nocivo, superando em muito o limite do tolerável, podendo até mesmo colocar à prova a integridade física dos demais condôminos e funcionários do edifício.

Mas é o direito de propriedade? O entendimento dominante atualmente é que tal direito não é absoluto e em conflito com o direito de vizinhança (e também de propriedade) pode ser caracterizado como abuso desse direito. Ora, não é porque o seu vizinho é proprietário tanto quanto você que se tem livre permissão para perturbar a saúde, segurança, tranquilidade dos demais que compartilham aquele espaço. Isso é regra básica para se conviver harmoniosamente em sociedade, portanto, é correto limitar o uso de propriedade em respeito aos direitos dos demais. Ele continua proprietário, porém, diante de seu comportamento inadequado não poderá mais se utilizar dela. De se ressaltar que o Código Civil também prevê que a relação de vizinhança deve prezar pela saúde, segurança e sossego, conforme prevê o artigo 1.277[3], portanto, aplicável à vizinhança em geral[4] e não apenas em condomínios, demonstrando o quanto essa questão é preocupante e teve proteção do legislador.

É, portanto, extremamente necessário que os síndicos saibam identificar os condôminos que descumprem seus deveres e praticam condutas abusivas e antissociais e imponham a eles, de forma imediata para que não se caracterize perdão tácito,

as punições administrativas de forma legal, respeitando a “dosimetria” das punições, visando, primeiramente conscientizá-lo e, sem êxito prosseguir com a punição em quantias representada pelas multas e até mesmo com ordem judicial.

 

Suse Paula Duarte Cruz Kleiber –  Advogada, consultora jurídica condominial, palestrante, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana, e da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP. É especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD); autora do livro “Respostas às 120 dúvidas mais frequentes em matéria condominial” (Editora Autografia, 2017); e colunista de revistas/sites da área condominial.

 

[1] “Enunciado n. 92 – Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo

[2] Processo: 0183751-55.2018.8.19.0001

 

[3] Enunciado 319 do CEJ: “ A condução e a solução das causas envolvendo conflitos de vizinhança devem guardar estreita sintonia com os princípios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da via privada e da proteção ao meio ambiente.”

[4] Vizinho não é apenas o prédio contiguo (RT 505/74, 696/105, RJTJESP 47/164, Bol. AASP 1002/34. “ Fere o direito de vizinhança e caracteriza o uso nocivo da propriedade a mantença de inúmeros animais em precárias condições de higiene e cuidados, que causam aos vizinhos perturbações de toda ordem, especialmente em razão de sujeira, do mau cheiro, do barulho e invasões na propriedade alheia.” ( JTJ 292/511).

 

Eli Antonelli

Compartilhe:

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *