Treinamento Direito Condominial: Contratos do Condomínio (parte I)

CLÁUSULAS INDISPENSÁVEIS NOS CONTRATOS DE TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS PARA CONDOMÍNIOS E ASSOCIAÇÕES DE MORADORES

Colunista Oficial folhacon Direito Condominial Aplicado

Adv. Marcela Gundim (São José dos Campos/SP)

Desde que comecei advogar na área condominial me deparo com contratos mal preparados para o mundo dos negócios. Percebo que terceirizados muitas vezes preocupam-se mais em absorver, captar clientes, deixando de lado o investimento do advogado contratualista para a boa redação de um contrato que possa dar equilíbrio entre as partes. Transcrever ao instrumento o que realmente foi negociado entre as partes.

Como advogada e assessora jurídica condominial, espero com o presente roteiro apresentar aos síndicos, presidentes de associações de moradores e suas administradoras, as cláusulas indispensáveis em um contrato de terceirizadores de serviços, para que exijam que sejam inclusas nas minutas contratuais. Ressalto que estas não substituirão uma análise e revisão de uma assessoria jurídica, nem mesmo que as partes discutam quais as cláusulas que deverão prevalecer no contrato, haja vista que deve-se lembrar que o contrato é BILATERAL ou MULTILATERAL, devendo conter cláusulas equilibradas, das quais devem ser negociadas entre as partes e não impostas por uma delas, o contrato é um “acordo de vontade para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos.”[1]

 

Para o terceirizador de serviços que este lê, ressalto que um contrato bem redigido é fundamental para que uma relação de negócios seja respeitada e satisfatória, pois nele se regula o que está sendo contratado com a outra parte  como será a execução dos trabalhos, qual o prazo, contrapartida, honorários, tudo isso para que não  haja maiores perdas no futuro.

 

Da Documentação Pré-Contratual

Para que se tenha maior segurança ao se contratar um terceirizado, após a escolha de quem ou qual empresa fará a prestação que se almeja, recomenda-se tomar algumas medidas, isso não evitará que o contratante seja lesado no futuro, mas, diminuirá, com certeza, os riscos.

 

Os documentos básicos a solicitar e/ou pesquisar são:  cópia de contrato social ou última alteração contratual (atentar para seu escopo social), verificar se seu CNAE (pode fornecer aquele tipo de serviços), confirmar na Receita Federal a regularidade quanto a FGTS e INSS, pesquisar seus sócios, conversar com outros clientes da empresa, ter referências pessoais, comerciais, trabalhistas, bem como solicitar a um advogado para verificar possíveis ações de natureza contratual com relação a que esta contratando, analisando as circunstâncias.

 

Como dito, a cautela da análise dos documentos acima não fará ou impedirá que a parte contratante deixe de ser lesada, mas poderá amenizar, poderá filtrar a contratação de empresas que realmente merecem respeito no mercado, lembrando que não basta fazer uma excelente analise, um excelente contrato, deve o representante legal do contratante sempre estar atuando in vigilando.[2]

 

Do Contrato

Da Identificação das Partes

Para que um contrato se inicie tem que haver a identificação das partes no qual chamamos de Preâmbulo.

 

No preâmbulo coloca-se a qualificação das partes, sua identificação, nome completo, documentação, qualificação completa, estado civil, profissão, nacionalidade, RG, CPF, endereço, se pessoa jurídica, quem está lhe representando, com a qualificação como exemplificado na pessoa física, ainda colocando-se se é o sócio ou está representado por procuração, por isso é prudente sempre pedir uma cópia da ultima alteração contratual da empresa para confirmar os dados ou cópia da procuração do procurador que representa a empresa com poderes para tanto.

 

Das Cláusulas Obrigatórias

Todo contrato tem cláusulas que são elementares, sendo elas: objeto, condições de pagamento, obrigações das partes, prazo e forma de rescisão. Assim, descrevo inicialmente as cláusulas obrigatórias em todos os contratos, além das que entendo que são imprescindíveis em alguns contratos em específicos.

 

Do Objeto

Objeto é onde estará escrito o que será a prestação de serviço, significa quais os serviços serão executados, por isso deve ser minuciosamente especificado, escrito com clareza, para que uma parte não peça o que não está contratado nem a outra deixe de fazer algo que se comprometeu a fazer. Logo, o objeto tem que ser muito bem definido, deve ser possível e lícito, e conter todas as informações da prestação que se contratada.

 

Das Condições de Pagamento

O valor da “prestação de serviço” tem que estar claro, sempre demonstrado na sua totalidade, sendo vedado pela nossa Constituição Federal a vinculação ao salário mínimo (artigo 7°CF/88, inciso IV parte final), bem como em moeda estrangeira.

 

Também não se pode cobrar 13ª parcela como se verifica em muitos contratos de prestações de serviços. Como advogada condominial, vejo esta cláusula em muitos contratos de prestação de serviços, parecida como um 13° salário, contudo, temos que lembrar que o prestador de serviços não é empregado do contratante, logo não tem o porquê de colocar este tipo de cláusula.  O que se pode ser pactuado entre as partes é no mês de dezembro um adicional num valor combinado, e não em um valor imposto como sempre acontece.

 

Nas condições de pagamento devem conter a data de vencimento, como será o pagamento, à vista, parcelado, dados bancários para o pagamento ou se será emitido boleto para pagamento, se existe multa, juros, correção monetária no caso de inadimplemento, se serão cobrados honorários advocatícios no caso de cobrança extrajudicial, se poderá ser protestado, etc…

 

Das Obrigações da Partes

Como obrigações das partes deve descrever tudo o que cada parte deve cumprir, como documentação que se deve apresentar, o que deve cada parte realizar, o que deve cada parte adequar para fazer cumprir o objeto, o que deve cada parte contribuir para que o objeto seja realizado.

 

Recomenda-se a exigência de apresentação de documentos a fim de verificar se os direitos dos empregados alocados nas dependências do contratante estão assegurados, podendo delimitar que, se essa documentação não for entregue com a fatura, o pagamento da mesma poderá ser retido até que se apresente.

 

A exemplo da documentação que se pode colocar a ser exigida mensalmente para  comprovar o cumprimento das obrigações trabalhistas tem-se: recolhimento da contribuição previdenciária estabelecida para o empregador e de seus empregados e do FGTS, referente ao mês anterior; pagamento de salários no prazo previsto em lei, referente ao mês anterior; fornecimento de vale-transporte e auxílio-alimentação quando cabível; concessão de férias e correspondente pagamento do adicional de férias, na forma da lei; pagamento de décimo terceiro salário; fornecimento de EPI; cumprimento das obrigações contidas em convenção coletiva, acordo coletivo ou sentença normativa em dissídio coletivo de trabalho; cumprimento das demais obrigações dispostas na CLT em relação aos empregados vinculados ao contrato e ainda, apresentar apólice de seguro de vida.

 

Esta cláusula poderá tanto estar vinculada nas obrigações das partes quanto na cláusula da entrega de documentação com a nota fiscal. A ordem não interessa, o importante é conter a mesma.

 

Do Prazo e Forma de Rescisão

Um prazo bem definido previne futuros constrangimentos e um abalo da relação comercial entre contratante e contratada. O prazo define o tempo que o prestador executará os serviços, define o tempo que o cliente poderá aguardar e esperar que aquela prestação de serviços aconteça, seja ela por tempo determinado ou continua.

Importante sempre prever se poderá ser prorrogada a prestação, pois poderá ocorrer casos fortuitos e de força maior que são alheios a vontades das partes.

Descrever como deve ser a forma de rescisão, se deve ser por escrito, se haverá multa, o prazo, se será entrega de notificação pessoal, enfim qual a forma pactuda, convencionada entre as partes, sendo a mais usual a notificação simples, carta ou telegrama.

 

Do Vínculo Trabalhista

Apesar de não ter qualquer vínculo trabalhista esta espécie de contrato, sempre é importante deixar clara cláusula nesse sentido, contendo informações suficientes caso seja o contratante condenado ao pagamento de verbas trabalhistas, acerca do ressarcimento.

Está cláusula não evita sua responsabilidade perante a Justiça Trabalhista, uma vez que a responsabilidade seria subsidiária.

 

Das Condições Gerais

Nas condições gerais deve se colocar tudo aquilo que não se encaixa nas demais cláusulas.

Sugiro sempre colocar que nenhuma das partes poderá transferir o contrato sem anuência expressa uma da outra, criar cláusula de não mudar o quadro social da empresa que possa influenciar na prestação de serviços, sendo comunicada a outra parte contratante e ainda, a vedação de negociar o crédito do contrato com terceiros e instituições financeiras como garantias, fianças ou cauções.

Com relação ao foro, o legislador concedeu a autonomia da vontade das partes em elege-lo, contudo, o mais prudente é eleger o local onde encontra-se localizado o Contratante, para que se necessite propor alguma demanda, seja no juízo daquela comarca.

Ressalte por fim,  que o contrato deve sempre estar assinado na presença de duas testemunhas para sua validade, caso não seja possível, reconheça firma das assinaturas dos contratantes.

Conclusão

Enfim, quando se celebra um contrato as partes têm que observar a ampla liberdade contratual, tem que lembrar que não pode essa liberdade prevalecer sob a ordem pública, deve obedecer às leis que tecem o assunto pertinente a questão. Um bom contrato resguardará melhor o negócio, refletirá seu conteúdo, a vontade dos contratantes e poderá prever situações que na maioria das vezes, não são encontradas e previstas em modelos prontos. Procure sempre ficar atento a tudo que foi negociado, e nunca assine um contrato sem ler.

 

[1] Clóvis Beviláqua, Código Civil dos Estados Unidos do Brasil, v. IV, obs. 1 ao art. 1.079.

[2] In vigilando é a atuação daquele que têm obrigação de vigiar tornam-se civilmente responsáveis pelos atos daqueles que deixam de vigiar adequadamente.

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