Vamos falar da convenção de condomínios (Instituição e especificação de condomínio)?

O Condomínio com suas especificações são procedimentos de registro criados após a averbação da edificação na matrícula do imóvel (HABITE-SE e CND/INSS) e, uma vez constituído, juridicamente o condomínio (domínio partilhado) passa a existir com suas unidades autônomas construídas, especificidade das frações ideais das áreas comuns e privativas, sua destinação (moradia, comércio, etc), devendo ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Averbada a construção, registrada a Instituição, o condomínio edilício nasce, sendo este nascimento a soma dos documentos do imóvel, habite-se, CND e a Convenção Condominial e uma vez constituído legalmente, o condomínio edilício não deixará de existir, a exceção de força maior.

O Código Civil/2002 dispõe em seu artigo 1.332:

“Art 1.332 – Institui-se o condomínio edilício por ato entrevivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

 

I – a discriminação e individualização das unidades depropriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Para a constituição do condomínio, a construtora elabora a Convenção Condominial, sendo certo que neste documento constará: discriminação, individualização e delimitação de todas as unidades condominiais de propriedade exclusiva, delimitação e descrição das áreas comuns; destinação das unidades; rateio das despesas do condomínio; competência das assembleias e suas peculiaridades como prazo de convocação, deliberações, quórum, forma da administração etc, sanções a que estão sujeitos os condôminos e inclusive o RI (Regulamento/Regimento) Interno, o contrário não pode ocorrer, seja, a Convenção Condominial acoplada ao Regimento Interno, (artigo 9o Lei 4594/64)

A hierarquia de leis do condomínio é o Código Civil, Lei 4591/64, Convenção Condominial e Regulamento Interno. No entanto, embora a Convenção Condominial, uma vez aprovada, torna-se obrigatória à todos os Condôminos, não poderá conflitar com leis federais, estaduais e municipais.

Embora a lei 4591/1964 em seu artigo 22 § 4o dispor: “ Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente”. existem Convenções Condominiais que trouxeram em sua redação a impossibilidade de contratar terceiros, alheios ao condomínio, logo, a priori, não se pode contratara figura do síndico profissional, pessoa cada vezmais especializada e necessária nos cuidados do patrimônio.

No mesmo sentido, o artigo 1.347 C.C/2002 determina: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

Contudo, excetuando a própria Convenção Condominial, o artigo 25 § único da Lei 4591/64, dispõe que a Convenção poderá sofrer modificação mediante 2/3 dos votos dos condôminos, mesmo quórum estipulado no artigo 1.351 do CC/2002.

Nesse diapasão, pode concluir que a Convenção Condominial que proíbe a Síndico Profissional, é contrária a legislação vigente, portanto, ilegal, pois, como mencionado alhures, a Convenção não pode estar contrária a lei.

Sendo assim, duas possibilidades: alterar a Convenção mediante o quórum instituídos pela legislação ou por ela própria, tarefa árdua, ou, judicialmente demonstrar o conflito da cláusula com a legislação, requerendo a anulação tão somente do dispositivo contrário as leis citadas.

Artigo: Maria Madalena Pereira é Síndica Profissional e Advogada/ coordenadora da Manfer Síndicos Profissionais

Atua na cidade de São Paulo .

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